Bouwkundig splitsen (woningvorming) na aankoop: check de regels vóór je bod

Wie een beleggingspand koopt om het daarna bouwkundig te splitsen (woningvorming), toetst zijn plan vaak aan de informatiepagina van de gemeente. Die pagina is niet het kader waaraan de gemeente je aanvraag beoordeelt. Dat zijn het omgevingsplan en de huisvestingsverordening met de bijbehorende beleidsregels: twee stelsels met elk hun eigen voorwaarden. Controleer die vóór je een bod doet.

De pagina op de website van de gemeente over woonvormen, zoals woningsplitsen, kamerverhuur en short stay, is meestal een onbetrouwbare samenvatting van de regelgeving. Toch zie ik regelmatig dat er een bod op wordt gebaseerd.

Een bod op basis van de gemeentepagina

Onlangs zat er iemand bij mij op kantoor die op het punt stond een bod te doen op een beleggingspand. Veel ervaring met aankopen had hij nog niet, maar het plan was helder: kopen en daarna bouwkundig splitsen (woningvorming).

Hij ging ervan uit dat de vergunning wel zou komen en wilde het voor de zekerheid nog even laten checken. Ik vroeg aan welke regels hij zijn plan had getoetst. Hij noemde de pagina over splitsen op de website van de gemeente. Dat is begrijpelijk, want daar staat alles overzichtelijk bij elkaar. Althans, zo lijkt het.

Waarom de gemeentepagina niet het toetsingskader is

Op zo'n pagina staan niet de officiële regels en beleidsregels waaraan de gemeente je aanvraag toetst. Het is een samenvatting. Ik merk in de praktijk dat die tekst niet altijd volledig en correct is en dat er bepaalde nuanceringen worden gemist. Een voorwaarde die op de pagina ontbreekt, geldt gewoon wel.

Daar komt bij dat de pagina meestal één verhaal maakt van wat in werkelijkheid twee stelsels zijn: het omgevingsplan en de huisvestingsverordening. Elk stelsel kent een eigen vergunningplicht met eigen voorwaarden. Dat je plan in het ene past, betekent niet dat het ook in het andere past.

Zo controleer ik het zelf, vóór het bod

1. Het omgevingsplan: bestemming en regels voor woningvorming

Welke bestemming heeft het pand en wat staat daar over woningvorming? Kijk ook of de gemeente een paraplubestemmingsplan heeft. Sommige gemeenten regelen woningvorming gemeentebreed in een apart plan, los van de bestemming van het perceel. Sinds 1 januari 2024 vallen ook die plannen onder het omgevingsplan van de gemeente.

Let daarbij op de begripsbepalingen. Wat het omgevingsplan onder een woning of woningvorming verstaat, bepaalt of jouw plan eronder valt. Hoe zwaar zo'n definitie kan wegen, lees je in Zorgwonen, kamerverhuur en arbeidsmigranten: let op de definitie in het omgevingsplan.

Hoe je in het omgevingsplan zoekt, staat stap voor stap in de handleiding Hoe lees je het omgevingsplan: Regels op de kaart.

2. De huisvestingsverordening en het splitsingsbeleid

De lokale regelgeving van je gemeente staat op lokaleregelgeving.overheid.nl. Daar vind je de huisvestingsverordening en eventueel splitsingsbeleid. Die verordening kan voor woningvorming, omzetting of kadastraal splitsen een eigen vergunningplicht bevatten, naast wat het omgevingsplan toestaat. De grondslag daarvoor ligt in de artikelen 21 en 22 van de Huisvestingswet 2014.

Het zijn twee stelsels met elk hun eigen voorwaarden. De gemeentepagina maakt er meestal één verhaal van. Die voorwaarden kunnen bovendien verschuiven, zoals je ziet bij de Huisvestingsverordening Amsterdam per 2027.

3. Het raadsinformatiesysteem: wat is vastgesteld en waarom

In het raadsinformatiesysteem van de gemeente zie je wat de raad daadwerkelijk heeft vastgesteld. In de toelichting lees je ook waarom. Juist die toelichting laat zien hoe de gemeente een regel bedoelt. En dat bepaalt vaak hoe ruim of krap een voorwaarde later wordt uitgelegd.

Kijk daar ook naar wat in voorbereiding is. De gemeente toetst je aanvraag aan de regels die gelden op de dag dat ze beslist, niet op de dag dat je aanvraagt. Meer daarover in Beleidswijziging tijdens je vergunningaanvraag: welk moment telt?

Waarom vóór het bod

Het moment om dit uit te zoeken ligt vóór het bod. Daarna onderhandel je niet meer met de verkoper, maar bepalen de regels van de gemeente wat er nog kan. Een financier toetst de waarde van het pand en jou als koper, niet of het gebruik dat je voor ogen hebt is toegestaan.

Wil je weten wat je verder vóór de aankoop controleert, lees dan Pand kopen om te verhuren: welke vergunningen en regels je vooraf checkt. Daar staat ook de gratis gids Vergunningen bij de aankoop van een beleggingspand.

Veelgestelde vragen

Kan ik vertrouwen op de informatiepagina van de gemeente over woningsplitsen?

Als eerste oriëntatie wel, als toetsingskader niet. De gemeente beoordeelt je aanvraag aan de hand van het omgevingsplan, de huisvestingsverordening en de beleidsregels. Een voorwaarde die op de informatiepagina ontbreekt, geldt gewoon wel.

Welke regels gelden voor bouwkundig splitsen (woningvorming)?

Twee stelsels naast elkaar. Het omgevingsplan bepaalt of woningvorming op die locatie is toegestaan. De huisvestingsverordening kan daarnaast een eigen vergunningplicht voor woningvorming bevatten, op grond van de Huisvestingswet 2014. Je hebt dan aan beide stelsels te voldoen.

Wat is het verschil tussen bouwkundig en kadastraal splitsen?

Bij bouwkundig splitsen (woningvorming) maak je van één woning meerdere zelfstandige woningen. Bij kadastraal splitsen deel je het pand juridisch op in appartementsrechten. Voor beide kan de huisvestingsverordening een aparte vergunningplicht kennen, met eigen voorwaarden.

Waar vind ik de huisvestingsverordening van mijn gemeente?

Op lokaleregelgeving.overheid.nl, waar gemeenten hun verordeningen en beleidsregels publiceren. Kijk in het raadsinformatiesysteem van de gemeente voor de toelichting en voor wijzigingen die in voorbereiding zijn.

Geldt dit ook voor kamerverhuur en short stay?

Ja. Ook daar lopen het omgevingsplan en de huisvestingsverordening naast elkaar, elk met een eigen beleidslaag. Zie Welke vergunningen heb je nodig bij kamerverhuur? en Short stay: wonen of logies?

Over de auteur

Ranka Timmers is juridisch en strategisch adviseur bestuursrecht en omgevingsrecht en oprichter van Buro Omgeving & Overheid in Maastricht. Ze heeft ruim tien jaar ervaring in het bestuursrecht en omgevingsrecht, werkte als advocaat en als handhavingsjurist bij een gemeente en adviseert en procedeert over vergunningen en handhaving voor wie vastgoed bezit, koopt, verhuurt, bouwt, exploiteert of beheert.