Short stay: wonen of logies? Wat het omgevingsplan en de huisvestingsverordening bepalen

Short stay, je hoort er tegenwoordig veel over. Maar één definitie heeft het niet. De misvatting is dat short stay een vaste categorie is die je kunt aanvragen. Dat is het niet. Het is een etiket dat elke gemeente anders plakt, en dat de rechter negeert als het feitelijk gebruik iets anders laat zien.

Wat er wel is: elke gemeente die er zelf iets over zegt in het omgevingsplan of de huisvestingsverordening, en een wetsvoorstel dat daar straks een landelijke grens van 30 nachten overheen legt. In dit artikel leg ik uit hoe die drie zich tot elkaar verhouden en waar het voor jou als eigenaar of exploitant op aankomt. De volledige uitwerking, met de jurisprudentie erbij, staat in de whitepaper De hardnekkige misvatting over short stay (zie pagina producten en tools)

Drie varianten bij gemeenten

Bij gemeenten kom je grofweg drie varianten tegen.

De eerste: short stay als vorm van logies, of als aparte functie naast wonen die alleen mag waar dat expliciet is toegestaan. Amsterdam rekent het in de huisvestingsverordening tot toeristische verhuur, tot zes maanden.

De tweede: short stay als vorm van tijdelijk wonen, met een minimumduur. Maastricht regelt het planologisch als woonfunctie, vier weken tot een jaar, binnen elke woonbestemming.

De derde: helemaal niet gedefinieerd. Dan val je terug op de begrippen wonen en logies uit het plan zelf.

Twee stelsels, elk met een eigen beleidslaag

Short stay raakt aan twee regelstelsels van de gemeente, met elk een eigen grondslag, een eigen doel en dus een eigen definitie.

Het omgevingsplan bepaalt of het gebruik ruimtelijk aanvaardbaar is op die locatie. De vraag is hier: past het binnen de functie die op het pand ligt, wonen of een vorm van logies?

De huisvestingsverordening beschermt de woonruimtevoorraad. De vraag is hier niet of het past, maar of je woonruimte onttrekt of toeristisch verhuurt, en of je daar een vergunning voor hebt.

Onder beide stelsels hangt beleid, en dat kan rechtstreeks werken. Beleidsregels vullen open normen in het omgevingsplan in en vormen het toetsingskader bij een afwijking van het plan. Nadere regels bij de huisvestingsverordening bepalen wanneer een vergunning wordt verleend of ingetrokken. Een hotelbeleid of beleid voor huisvesting van arbeidsmigranten kan dus bepalen of jouw aanvraag slaagt. Wat beleid niet kan, is een begripsbepaling in het plan opzijzetten.

Niemand verplicht de gemeente om die stelsels en dat beleid op elkaar af te stemmen. In de praktijk is dit niet altijd op elkaar afgestemd. Amsterdam schrijft in de toelichting op zijn huisvestingsverordening zelf dat de definitie van short stay daar afwijkt van die in de bestemmingsplannen. Maastricht regelt short stay planologisch als wonen van vier weken tot een jaar, maar hanteert in de woonprogrammering voor arbeidsmigranten short stay tot vier maanden.

Voor jou betekent dit dat je nooit klaar bent met één check. Een locatie waar short stay planologisch mag, kan alsnog een onttrekkingsvergunning vereisen. En een onttrekkingsvergunning zegt niets over de vraag of het omgevingsplan het gebruik toestaat.

Wonen of logeren: het etiket telt niet

Of iets short stay heet, zegt op zichzelf niets. Heeft je gemeente het begrip in het omgevingsplan gedefinieerd, dan bepaalt die definitie of het gebruik daar past. Heeft ze dat niet gedaan, of gaat het om de vergunning op grond van de Huisvestingswet, dan gaat het om wat er feitelijk gebeurt. Wonen of logeren.

Logies is daarbij een verzamelbegrip. Een omgevingsplan staat zelden logies in het algemeen toe, maar een specifieke vorm ervan: hotel, pension, B&B, vakantieverhuur. Elk met een eigen begripsbepaling. Short stay kan te weinig wonen zijn om onder wonen te vallen en te weinig verzorging bieden om onder hotel te vallen. Dan past het nergens, ook al zijn beide functies op de locatie toegestaan.

Dat is geen hypothetisch risico. In Den Haag werd een kantoorpand vergund als hotel voor twaalf short stay-appartementen. De Afdeling bestuursrechtspraak oordeelde in december 2025 dat eenmalig linnengoed en een eindschoonmaak van tijdelijke verhuur nog geen hotel maken. Vijf jaar na de aanvraag stond de exploitant zonder vergunning.

Een glijdende schaal

Zes maanden is de grens die iedereen noemt. Alleen staat hij nergens. De Afdeling zei het in oktober 2024 nog eens: verblijf korter dan zes maanden kan gewoon wonen zijn, en dat de bewoners elkaar niet kennen of via een uitzendbureau komen, doet er niet toe. Aan de andere kant van de schaal: boekingsplatform, linnenservice, hoofdverblijf elders en korte verblijven waren in Amsterdam samen voldoende voor logies.

Daartussen schuif je heen en weer op vijf vragen:

Hoofdverblijf hier, of elders?
Ingeschreven in de BRP op dit adres? Dat levert een vermoeden van bewoning op.
Blijft dezelfde groep een tijd, of wisselt het elke paar weken?
Huurcontract, eigen sleutel en eigen spullen, of een boeking met vertrekdatum?
Kale huur, of een all-in prijs met schoonmaak en beddengoed?

Elke vraag afzonderlijk is niet beslissend. Het totaalbeeld is dat wel. Ergens tussen drie en zes maanden zit het grensgebied waar de overige omstandigheden de doorslag geven. De uitspraken waar dit op rust staan in de whitepaper (zie pagina producten en tools)

Het wetsvoorstel passende huurcontracten

Het wetsvoorstel passende huurcontracten kijkt naar geen van deze vragen. Na 30 nachten volledige huurbescherming, ook op een locatie waar planologisch alleen short stay mag en permanent wonen niet. Dan krijg je je huurders er niet uit en loop je tegelijk risico op handhaving. Het ministerie vraagt in de consultatie expliciet om oplossingen voor die spanning.

Vóór je koopt of exploiteert

Een verkeerde aanname over short stay kost je de exploitatie, en een boete als de gemeente gaat handhaven. Kijk daarom goed naar wat op de locatie is toegestaan, in het omgevingsplan én in de huisvestingsverordening, naar hoe die functie in het plan is gedefinieerd, en naar welk feitelijk gebruik je daar voor ogen hebt.

De whitepaper De hardnekkige misvatting over short stay zet dit stap voor stap uit, met de uitspraken en de gemeentelijke voorbeelden erbij. Wil je weten hoe dit uitpakt voor een concreet pand, dan vind je hier wat ik daarin voor vastgoedondernemers en beleggers doe: