Huisvestingsverordening Amsterdam per 2027: wat verandert er voor kadastraal splitsen en verhuur?

Op 11 november 2026 stemt de gemeenteraad van Amsterdam over de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 per 1 januari 2027. Wie nog rekent met het voorstel dat in mei 2026 ter inspraak lag, rekent verkeerd: energielabel C bij kadastraal splitsen en de vergunningplicht voor de hele stad staan er niet meer in. In dit artikel lees je wat er wel verandert voor kadastraal splitsen, opkoopbescherming en toeristische verhuur.

Geen nieuwe verordening, wel een wijziging

Er komt geen Huisvestingsverordening 2027. De Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 blijft gelden en wordt, zoals elk jaar, per 1 januari gewijzigd. Het college heeft het raadsvoorstel op 22 september 2026 vastgesteld. De raadscommissie Huisvesting bespreekt het op 21 oktober 2026 en de gemeenteraad stemt in de vergadering van 11 november 2026. Tot die stemming kan de raad het voorstel nog wijzigen.

Wat is er sinds mei 2026 geschrapt?

In het voorstel van mei 2026 stonden drie aanscherpingen voor kadastraal splitsen, het splitsen van een gebouw in appartementsrechten:

• Werkingsgebied: een vergunningplicht voor de hele stad.
• Bouwjaar: een vergunningplicht voor alle gebouwen van dertig jaar en ouder.
• Energielabel: minimaal label C voor elke woning.

Na 57 inspraakreacties op dit onderdeel heeft het college alle drie geschrapt. In de Nota van Beantwoording staat dat ze in een latere wijziging worden opgenomen. De vergunning voor kadastraal splitsen blijft dus alleen nodig voor gebouwen van vóór 1940 binnen het bestaande werkingsgebied.

Wat verandert er wel bij kadastraal splitsen?

• Sociale huurwoningen: er komt een weigeringsgrond voor aanvragen waarin een of meer particuliere sociale huurwoningen zitten (artikel 3.6.2). Het contingent dat nu per gebied geldt, vervalt.
• Gedragscode: de Gedragscode Splitsen Amsterdam verdwijnt. De werkovereenkomst met je huurders die daar onderdeel van was, blijft en komt in de verordening zelf te staan: je huurders ondertekenen haar en je dient haar bij de aanvraag in.
• Onvergund gebruik: de vergunning kan worden geweigerd als het gebouw of het gebruik ervan niet is vergund, bijvoorbeeld omdat de vergunning voor woningvorming ontbreekt. Is het gebouw verbouwd, dan hoort bij de aanvraag een onherroepelijke vergunning voor woningvorming.
• Bouwkundig rapport: het rapport mag niet ouder zijn dan 18 maanden. De NTA 8060-norm wordt niet meer genoemd; de gemeente publiceert een eigen format.

Voor bouwkundig splitsen (woningvorming) verandert er op deze punten vooralsnog niets.

Wat mij opvalt

Het college noemt de nieuwe regel een verbod op het kadastraal splitsen van particuliere sociale huurwoningen. In de wijzigingsverordening staat dat burgemeester en wethouders de vergunning "kunnen weigeren".

Of een woning sociaal is, hangt niet af van de huur die je vraagt maar van de WWS-punten, volgens de toelichting 143 punten of minder. In een gemengd gebouw blijft het kadastraal splitsen van de duurdere woningen mogelijk als alle sociale huurwoningen samen in één appartementsrecht komen dat er minimaal twee omvat. Die regel staat in de toelichting en niet in het artikel.

Het moment van indienen bepaalt welke regels gelden

Een aanvraag wordt beoordeeld naar de regels van de dag waarop je haar indient. Dat staat in artikel 5.1 van de geldende verordening en de wijziging laat dat artikel ongemoeid. Wat je vóór 1 januari 2027 indient, valt nog onder de huidige regels.

Opkoopbescherming: prijsgrens naar € 702.000

De prijsgrens van de opkoopbescherming in Amsterdam gaat per 1 januari 2027 van € 637.000 naar € 702.000 WOZ-waarde. De verordening kent drie prijsklassen en ook de twee lagere grenzen schuiven op: van € 413.000 naar € 462.000 en van € 510.000 naar € 564.000.

Bepalend is de WOZ-waarde op de dag waarop de akte van levering wordt ingeschreven. De opkoopbescherming geldt voor woningen die leeg worden geleverd of korter dan zes maanden verhuurd zijn: die mag je vier jaar niet verhuren zonder vergunning. Dit onderdeel heeft niet ter inspraak gelegen, omdat het college het als actualisatie ziet.

Toeristische verhuur: vakantieverhuur en B&B

Vakantieverhuur is het verhuren van je hele woning terwijl je weg bent. Een B&B is het verhuren van een deel van je woning terwijl je er zelf bent.

• Vakantieverhuur, looptijd: alle vergunningen lopen straks tot 1 januari 2029.
• Vakantieverhuur, hoofdverblijf: je krijgt de vergunning alleen als de woning je hoofdverblijf is. Je moet er de afgelopen twaalf maanden ten minste 183 nachten hebben verbleven.
• B&B, looptijd: alle bestaande vergunningen eindigen op 1 juli 2028. Nieuwe vergunningen gelden tot 1 juli 2036.
• B&B, aanmelden: wie na 1 juli 2028 een B&B wil exploiteren, kan zich van 31 december 2026 tot en met 31 januari 2027 aanmelden. Wie dat niet doet, kan worden geweigerd. Zijn er in een wijk meer aanmeldingen dan plekken, dan wordt geloot.
• B&B, hoofdverblijf: de woning moet minimaal een jaar je hoofdverblijf zijn.
• Ongewijzigd: 30 nachten vakantieverhuur per jaar (15 in aangewezen wijken), maximaal vier personen, de meldplicht en de boetes.

Waar de raad niet over stemt: 15 nachten in de Helmersbuurt

Het college wil de Helmersbuurt per 1 januari 2027 aanwijzen als negende wijk waar vakantieverhuur tot 15 nachten per jaar is beperkt. Dat is een besluit van het college zelf, op grond van een bevoegdheid die al in de verordening staat. Het ontwerpbesluit ligt volgens het Gemeenteblad ter inzage tot en met 13 november 2026 en het college besluit uiterlijk 15 december 2026.

Conclusie

Het voorstel waar de raad op 11 november 2026 over stemt, is voor kadastraal splitsen minder ingrijpend dan het voorstel van mei 2026, maar niet zonder gevolgen. De toets op sociale huurwoningen, de werkovereenkomst met je huurders en onvergund gebruik als weigeringsgrond bepalen straks of je aanvraag slaagt. Wie een aanvraag overweegt, kijkt daarom eerst naar de datum van indiening en naar de vraag of het huidige gebruik van het pand is vergund.

Weten wat dit voor jouw panden en plannen betekent? Met de Juridische Vastgoedscan licht ik je panden door: wat mag er nog, wat verandert er en waar zit het risico dat je nu niet ziet.

Ranka Timmers, Buro Omgeving & Overheid. Voor wie vastgoed bezit, koopt, verhuurt, bouwt of exploiteert.