Zorgwonen, kamerverhuur en arbeidsmigranten: let op de definitie in het Omgevingsplan
Door Ranka Timmers
Wie een pand koopt voor kamerverhuur, zorgwonen of huisvesting van arbeidsmigranten, zit vast aan de definitie die de gemeente daarvan in het omgevingsplan heeft gezet. Die definitie bepaalt vaak meer dan de koopsom.
Drie lessen uit de jurisprudentie van de afgelopen weken van de Afdeling.
1. Regel de woonvorm, niet de bewoner
In Meppel komen acht woningen in een landhuis, bedoeld voor empty nesters die samen het huis en het terrein beheren. Een omwonende vond dat de doelgroep in de planregels moest worden vastgelegd. De Afdeling vindt dat niet nodig. Het is voldoende dat de regels de woonvorm beschrijven: zelfstandige, levensloopbestendige woningen met gemeenschappelijke voorzieningen en collectief beheer. Wie er gaat wonen, hoeft de raad niet te regelen.
2. Leg in de definitie vast waar de grens ligt
Roermond en Arnhem wilden allebei zorgwonen reguleren. Roermond nam in de definitie kenmerken op van begeleid wonen en ook van nagenoeg zelfstandig wonen. Die regeling bleef in stand. Arnhem sloot "bijzondere woonvormen" uit, maar uit de definitie bleek niet bij welke mate van zorg daarvan sprake is. Die regeling is vernietigd wegens strijd met de rechtszekerheid. In Urk ging het om dezelfde reden mis, omdat een afwijkingsvoorwaarde verwees naar "overig beleid" zonder te zeggen welk beleid.
3. Bij een bestaand plan bepaalt de mate van zorg wat er mag
De vijfde uitspraak gaat niet over een nieuw plan, maar over een omgevingsvergunning voor de verbouwing van een wooncomplex in Sittard. Daar passen 34 studio's voor bewoners met psychiatrische problematiek binnen de bestaande bestemming Wonen, hoewel er 24 uur per dag toezicht is. Er is geen 24-uurs zorg en geen dagbesteding en de bewoners zijn vrij om te gaan waar zij willen. Dat is nagenoeg zelfstandige bewoning en dat past bij wonen.
Twee momenten waarop dit telt
Voor initiatiefnemers en beleggers zijn er twee momenten waarop dit telt.
Het eerste is de aankoop. Wat je in een pand mag exploiteren, volgt uit de definities in het geldende plan. De toelichting of de verwachtingen van de gemeente doen daar niet aan af.
Het tweede moment is de ontwikkeling en dat wordt vaker over het hoofd gezien. Als de gemeente voor je project een plan opstelt, lees dan mee met de begripsbepalingen en beperk je niet tot de bestemming en de aantallen. De definitie van wonen, zorgwonen of kamerbewoning bepaalt wat je straks mag exploiteren en of je daarover discussie krijgt met de gemeente of met omwonenden. Een sluitende definitie beschermt jouw concept. Een onduidelijke definitie kost je in het gunstigste geval een procedure en in het ongunstigste geval een vernietigd plan.
Twijfel je of een woonconcept past?
Twijfel je of een woonconcept past binnen de planregels of wil je een conceptplan laten meelezen? Bel mij gerust. Ik help vastgoedbeleggers hun weg te vinden in dit soort gemeentelijke regels en procedures.