Drie verschillende cliënten. Drie panden die al jaren commercieel werden verhuurd door de verkoper, onder meer voor kamerverhuur en recreatief gebruik.
Bij de aankoop leek alles te kloppen. Juridisch bleek dat anders te liggen.
In deze gemeenten gold voor dit gebruik inmiddels een (omgevings)vergunningplicht.
Een vergunning die de verkopers destijds nooit hadden aangevraagd en die bij de aankoop niet kritisch werd onderzocht.
Het probleem ontstond daarmee al bij aankoop, terwijl mijn cliënten daar pas voor het eerst op de volgende momenten mee werden geconfronteerd:
i. Bij een verzoek tot handhaving door omwonenden;
ii. Bij verkoop van het pand, waarbij een nieuwe koper dit wél zag;
iii. Nadat de gemeente zelf onderzoek deed, naar aanleiding van een andere vergunningaanvraag van mijn cliënt.
In alle drie de gevallen bleek legalisatie van het jarenlange gebruik lastig, in sommige gevallen zelfs onmogelijk, omdat de regels de afgelopen jaren voor dit gebruik een stuk strenger waren geworden.
De gevolgen zijn groot. Huurders die moeten vertrekken, de businesscase valt weg en de waarde en verkoopbaarheid van het pand staan onder druk.
Dit gebeurt vaker dan je denkt. Er wordt gekocht op basis van bestaand gebruik: “Het gebeurt al jaren zo, dus het zal wel mogen.”
Maar regels veranderen en niet iedereen acteert daarop. Wat gisteren vergunningsvrij kon, kan vandaag vergunningplichtig zijn.
Daarom kijk ik vóór aankoop mee. Met een juridische vastgoedscan breng ik in beeld:
– wat er juridisch is toegestaan qua gebruik
– of vergunningen ontbreken
– of legalisatie mogelijk is
– en waar de risico’s zitten
Zodat je duidelijkheid hebt en een beslissing kunt nemen: kopen of niet.
Het is vaak het verschil tussen een rendabele investering en een probleemdossier.
