Huurder in overtreding: krijgt de eigenaar de dwangsom?

Ja. Als je huurder de regels overtreedt, kan de gemeente de last onder dwangsom aan jou als eigenaar opleggen. Het huurcontract verandert dat niet. Je hebt dat contract wel nodig om de overtreding te beëindigen, en dat loopt via de kantonrechter. Een uitspraak van 4 september 2026 laat zien hoe dat gaat.

Wie spreekt de gemeente aan als de huurder de overtreding begaat?

Ik hoor nog regelmatig dat de huurder verantwoordelijk is voor wat hij in het pand doet. Onder het huurcontract klopt dat ook. De gemeente kijkt alleen niet naar het huurcontract. Van een eigenaar wordt verwacht dat hij weet wat er in zijn pand gebeurt.

Wat speelde er in de zaak bij de kantonrechter in Eindhoven?

Een eigenaar verhuurt een bedrijfsruimte met een viswinkel en visrestaurant en de woning erboven. De huurder verbouwt de woning tot zes kamers en verhuurt ze door. Vergund zijn vier kamers voor vier personen.

De gemeente legt begin januari 2026 een last onder dwangsom op aan de eigenaar, onder meer omdat er meer mensen wonen dan de vergunning toestaat: € 250 per week per overtreding, tot een maximum van € 2.500 per overtreding.

Bron: Rechtbank Oost-Brabant (kantonrechter) 4 september 2026, ECLI:NL:RBOBR:2026:6468.

Kan de eigenaar de overtreding zelf beëindigen?

Nee. De eigenaar kan de kamers niet zelf leeghalen. Hij moet naar de kantonrechter voor ontruiming van zijn huurder en alle bewoners.

Dat lukt hem. Acht maanden na de last moeten de huurder en de bewoners binnen veertien dagen de woning uit. De bedrijfsruimte beneden moet ook leeg, onder meer omdat de burgemeester de exploitatievergunning van het restaurant had ingetrokken. Zonder vergunning kan de huurder niet doen waarvoor hij huurt.

Welke rol speelt het huurcontract?

Voor de gemeente is het huurcontract geen reden om de eigenaar te ontzien. Voor de kantonrechter is het beslissend. Of ontruiming lukt, hangt af van wat er in je huurcontract staat. Hier stond erin dat de huurder de zaak moest exploiteren en zich aan de regels van de overheid moest houden.

Int de gemeente de dwangsommen terwijl de procedure loopt?

In deze zaak niet. De gemeente wachtte met het innen van de dwangsommen, omdat de eigenaar volgens de gemeente met het kort geding liet zien dat hij de overtreding wilde beëindigen. In de praktijk maak ik mee dat dat geen gegeven is.

Wat neem je hier als verhuurder uit mee?

1. De gemeente spreekt jou aan, ook als je huurder de overtreding begaat.
2. Jij kunt de overtreding alleen beëindigen via je huurcontract en de rechter. Dat duurde hier acht maanden, met de dwangsommen boven het hoofd.
3. Of het lukt, hangt af van wat er in je huurcontract staat.

Last onder dwangsom ontvangen door toedoen van je huurder?

De termijnen lopen vanaf de dag dat het besluit is verzonden. Met een Procesadvies weet je of het besluit standhoudt en wat je richting de gemeente doet. Vraag een Procesadvies aan.

Lees ook: Handhaving op kamerverhuur en splitsing: 6 tips voor vastgoedeigenaren en Hoe voorkom je handhaving door de gemeente?