Handhaving op kamerverhuur en splitsing: 6 tips voor vastgoedeigenaren
Door Ranka Timmers
Vijf bestuursrecht uitspraken in een paar weken tijd over vastgoedvergunningen/-gebruik en handhaving. Geen toeval: gemeenten handhaven steeds actiever op kamerverhuur, splitsing, B&B's en verhuurgedrag.
Wat kun je daar als vastgoedeigenaar of -ondernemer concreet mee? 6 tips:
Een principeverklaring of positief signaal van een ambtenaar is geen garantie. De rechtbank Amsterdam wees een beroep op het vertrouwensbeginsel af, ondanks een principeverklaring van de gemeente zelf (ECLI:NL:RBAMS:2026:6117). Neem dus geen beslissing op basis van een e-mail of telefoontje met een ambtenaar.
Beoordeel je contracten op de feiten, niet op de titel die erboven staan. Een "bruikleenovereenkomst" kan juridisch gewoon huur zijn, met alle regels van dien. De gemeente moet dat zelf toetsen bij een handhavingsverzoek (ECLI:NL:RVS:2026:3963). Werk je met leegstandsbeheer of antikraakconstructies? Laat die periodiek doorlichten voordat een huurder of gemeente het voor je doet.
Reken erop dat je online aanbod meegelezen wordt. Een boekingsoverzicht van Booking.com voor de B&B was in deze zaak voldoende bewijs voor het innen van dwangsommen, ook zonder controle op locatie (ECLI:NL:RVS:2026:4272). Alles wat je online aanbiedt, is vindbaar en bruikbaar als bewijs. En zijn de dwangsommen volgelopen (in deze zaak 9.900 euro)? Dan volgt een nieuwe last. Stop de overtreding of regel legalisatie, maar reken de dwangsommen niet in als bedrijfskosten.
Bouw een dossier op van het langdurige gebruik van je pand. Een pand dat al veertig jaar kamerverhuurpand was, mocht niet worden afgedaan als "tijdelijk gebruik" (ECLI:NL:RVS:2026:4438). Verzamel vergunningen, huurcontracten, inschrijvingen en foto's die het historische gebruik aantonen. Dat dossier is je sterkste kaart bij een beroep op de hardheidsclausule.
Lever zelf de feiten aan en controleer die van de gemeente. In een Haagse splitsingszaak rekende de gemeente met een verkeerde oppervlakte en een verkeerde indeling. De Raad van State: eerst gedegen feitenonderzoek, dan pas een besluit (ECLI:NL:RVS:2026:4585). Stuur taxatierapporten, meetrapporten en actuele tekeningen mee met je aanvraag. Klopt iets niet in het besluit? Benoem het direct: onjuiste aannames zijn een zelfstandige grond om een besluit onderuit te halen.
Papier wint het niet van de werkelijkheid. De rechter kijkt naar hoe je pand feitelijk wordt gebruikt. Iets anders op papier zetten dan de praktijk heeft dus geen zin: zodra er gehandhaafd wordt, valt de constructie door de mand. De winst zit aan de andere kant. Gebruik je je pand al jaren op dezelfde manier en kun je dat aantonen? Dan is dat je bescherming, ook als de gemeente iets anders in haar systemen heeft staan.
Loop je tegen een vergunningen- of handhavingstraject aan? Ik denk graag mee.
#bestuursrecht
#omgevingsrecht
#vastgoed
#handhaving
#vergunningen