Handhaving op kamerverhuur en splitsing: 6 tips voor vastgoedeigenaren
Door Ranka Timmers
Vijf bestuursrechtelijke uitspraken in een paar weken tijd over vastgoedvergunningen, gebruik en handhaving. Geen toeval: gemeenten handhaven steeds actiever op kamerverhuur, splitsing, B&B's en verhuurgedrag.
Wat kun je daar als vastgoedeigenaar of -ondernemer concreet mee? Zes tips.
1. Een positief signaal van een ambtenaar is geen garantie
De rechtbank Amsterdam wees een beroep op het vertrouwensbeginsel af, ondanks een principeverklaring van de gemeente zelf (ECLI:NL:RBAMS:2026:6117). Neem dus geen beslissing op basis van een e-mail of telefoontje met een ambtenaar.
2. Beoordeel je contracten op de feiten, niet op de titel
Een "bruikleenovereenkomst" kan juridisch gewoon huur zijn, met alle regels van dien. De gemeente moet dat zelf toetsen bij een handhavingsverzoek (ECLI:NL:RVS:2026:3963). Werk je met leegstandsbeheer of antikraakconstructies? Laat die periodiek doorlichten voordat een huurder of gemeente het voor je doet.
3. Reken erop dat je online aanbod wordt meegelezen
Een boekingsoverzicht van Booking.com voor de B&B was in deze zaak voldoende bewijs voor het innen van dwangsommen, ook zonder controle op locatie (ECLI:NL:RVS:2026:4272). Alles wat je online aanbiedt, is vindbaar en bruikbaar als bewijs. En zijn de dwangsommen volgelopen (in deze zaak € 9.900)? Dan volgt een nieuwe last. Stop de overtreding of regel legalisatie, maar reken de dwangsommen niet in als bedrijfskosten.
4. Bouw een dossier op van het langdurige gebruik van je pand
Een pand dat al veertig jaar kamerverhuurpand was, mocht niet worden afgedaan als "tijdelijk gebruik" (ECLI:NL:RVS:2026:4438). Verzamel vergunningen, huurcontracten, inschrijvingen en foto's die het historische gebruik aantonen. Dat dossier is je sterkste kaart bij een beroep op de hardheidsclausule.
5. Lever zelf de feiten aan en controleer die van de gemeente
In een Haagse splitsingszaak rekende de gemeente met een verkeerde oppervlakte en een verkeerde indeling. De Raad van State: eerst gedegen feitenonderzoek, dan pas een besluit (ECLI:NL:RVS:2026:4585). Stuur taxatierapporten, meetrapporten en actuele tekeningen mee met je aanvraag. Klopt iets niet in het besluit? Benoem het direct: onjuiste aannames zijn een zelfstandige grond om een besluit onderuit te halen.
6. Papier wint het niet van de werkelijkheid
De rechter kijkt naar hoe je pand feitelijk wordt gebruikt. Iets anders op papier zetten dan de praktijk heeft dus geen zin: zodra er gehandhaafd wordt, valt de constructie door de mand. De winst zit aan de andere kant. Gebruik je je pand al jaren op dezelfde manier en kun je dat aantonen? Dan is dat je bescherming, ook als de gemeente iets anders in haar systemen heeft staan.
Vergunningen- of handhavingstraject?
Ik help vastgoedeigenaren en -ondernemers bij vergunningen en handhaving door de gemeente. Ligt er een handhavingsbrief, een last onder dwangsom of een geweigerde vergunning, dan beoordeel ik in een Procesadvies of het besluit standhoudt en of bezwaar zinvol is. Wil je vóór een aanvraag weten waar je staat, dan kan dat in een strategiegesprek.