Toch is dat vaak de eerste reactie als een vastgoedeigenaar wordt geconfronteerd met handhaving.
Wat ik in de praktijk zie: het probleem zit niet bij de gemeente of de omwonenden. Het zit in wat er vóór de aankoop of het huurcontract niet is onderzocht.
Drie voorbeelden uit de praktijk
Voorbeeld 1: Kamerverhuur zonder vergunning
Een beleggingspand gekocht voor kamerverhuur. Bij een brandveiligheidscontrole bleek dat de vereiste vergunning voor kamersgewijze verhuur ontbrak. Legalisatie was door gewijzigde regelgeving niet meer mogelijk. De eigenaar moest het gebruik staken en de huurders moesten eruit.
Voorbeeld 2: Fitness op de verkeerde locatie
Een fitnessschool sloot een huurcontract voor een locatie waar het gebruik niet was toegestaan. Buren klaagden over geluidsoverlast. Handhaving volgde en de locatie moest sluiten.
Voorbeeld 3: Opkoopbescherming over het hoofd gezien
Een pand gekocht en verhuurd, zonder te weten dat de opkoopbescherming van toepassing was. Verhuur aan derden bleek niet toegestaan. De huurders moesten de woning uit.
Wat hebben deze gevallen gemeen?
In alle drie de gevallen was de informatie vooraf beschikbaar geweest. Maar niemand had ernaar gekeken.
Waarom niet? Soms omdat men de kosten van onderzoek vóór de aankoop wil beperken. Soms omdat men vertrouwt op de verkoper: "het zit wel goed". Soms omdat men simpelweg niet weet wat er onderzocht moet worden.
Er bestaat zeker discussie over de uitleg van bepaalde regels en over de vraag of handhaving terecht is of niet. Die discussie voer ik ook regelmatig. Maar je wil weten waar de risico's zitten voordat je een beslissing neemt. Zodat je ze mee kunt wegen.
Wat kost een goed onderzoek vooraf?
Veel minder dan de problemen achteraf. Een juridische vastgoedscan of een gerichte check op vergunningplichten kost een fractie van wat een handhavingsprocedure, een dwangsom of een gedwongen beëindiging van een huurcontract kost.
Bovendien: als je weet dat er risico's zijn, kun je daarover onderhandelen bij de aankoop. Je kunt een lagere prijs bedingen, een clausule opnemen, of simpelweg beslissen dat het pand de moeite niet waard is.
Kennis is onderhandelingsruimte. En onderhandelingsruimte is geld.
De gemeente doet haar werk
Het is goed te beseffen dat gemeenten wettelijk verplicht zijn om te handhaven als zij op de hoogte zijn van een overtreding. Zij hebben daarin weinig beleidsruimte. De vraag is dus niet of er gehandhaafd wordt — de vraag is of jij je er tijdig op hebt voorbereid.
Buren die klagen, doen dat soms inderdaad onterecht of uit eigenbelang. Maar vaker constateren ze iets wat ook daadwerkelijk niet klopt. De klacht is dan het beginpunt van een traject dat jij had kunnen voorkomen.
Kortom: investeer in onderzoek voordat het je rendement kost.
Wil je weten of jouw situatie juridisch klopt? Een quick scan biedt al snel helderheid.