Vastgoed kopen? Controleer het feitelijk gebruik!
Door Ranka Timmers
Een dakterras dat, volgens luchtfoto's, al circa 14 jaar op het pand staat.
Een bouwtekening uit 1896 met daarop een aanduiding "plat" en een deursparing.
Een omgevingsvergunning uit 2020 waarbij het dakterras zichtbaar was ingetekend, zonder dat de gemeente daar toen bezwaar tegen maakte.
En toch, het dakterras moet weg. Op straffe van een dwangsom van € 10.000.
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2026:4374) liep een verhuurder hier tegenaan. De voorzieningenrechter oordeelde dat met "plat" op een tekening uit 1896 niet zonder meer een dakterras kan zijn bedoeld, dat de bouwtekening uit 1904 alleen het hekwerk toont, en dat ook de vermelding van het dakterras op tekeningen bij een aanvraag uit 2020 (voor splitsing en wijziging van de brandcompartimentering) onvoldoende is om te concluderen dat het dakterras is vergund. Kortom: illegaal.
Drie lessen voor de vastgoedpraktijk:
- Controleer bij aankoop altijd of het feitelijk gebruik en de bouwkundige wijzigingen ook daadwerkelijk zijn vergund. Niet: "het stond er al toen ik kocht", maar "waar is het besluit?".
- Het feit dat een onderdeel op een later ingediende bouwtekening voorkomt (bijvoorbeeld bij een splitsingsaanvraag), betekent niet dat het daarmee is vergund. De Afdeling heeft dat eerder bevestigd. Een vermelding is geen vergunning.
- Het bestuursrecht kent geen verjaring. In deze zaak ging het om een situatie die volgens luchtfoto's al sinds circa 2012 bestond; 14jaar. Toch kon de gemeente nog steeds handhaven.
De argumenten van de verhuurder over waardedaling, verwijderingskosten en mogelijk vertrek van de huurder maakten op de rechter geen indruk. Het algemeen belang bij handhaving woog volgens de rechter zwaarder, ook met forse gevolgen voor de eigenaar.
De vergunninghistorie van een pand hoort tot de due diligence bij aankoop. Niet als nice to know.