Vastgoed kopen? Controleer het feitelijk gebruik!
Door Ranka Timmers
Een dakterras dat, volgens luchtfoto's, al circa 14 jaar op het pand staat. Een bouwtekening uit 1896 met daarop een aanduiding "plat" en een deursparing. Een omgevingsvergunning uit 2020 waarbij het dakterras zichtbaar was ingetekend, zonder dat de gemeente daar toen bezwaar tegen maakte.
En toch, het dakterras moet weg. Op straffe van een dwangsom van € 10.000.
Wat de rechter oordeelde
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2026:4374) liep een verhuurder hier tegenaan. De voorzieningenrechter oordeelde dat met "plat" op een tekening uit 1896 niet zonder meer een dakterras kan zijn bedoeld, dat de bouwtekening uit 1904 alleen het hekwerk toont en dat ook de vermelding van het dakterras op tekeningen bij een aanvraag uit 2020 (voor splitsing en wijziging van de brandcompartimentering) onvoldoende is om te concluderen dat het dakterras is vergund. Kortom: illegaal.
De argumenten van de verhuurder over waardedaling, verwijderingskosten en mogelijk vertrek van de huurder maakten op de rechter geen indruk. Het algemeen belang bij handhaving woog volgens de rechter zwaarder, ook met forse gevolgen voor de eigenaar.
Drie lessen voor de vastgoedpraktijk
1. Controleer bij aankoop of gebruik en bouwkundige wijzigingen zijn vergund
Niet: "het stond er al toen ik kocht", maar: "waar is het besluit?".
2. Een vermelding op een tekening is geen vergunning
Het feit dat een onderdeel op een later ingediende bouwtekening voorkomt (bijvoorbeeld bij een splitsingsaanvraag), betekent niet dat het daarmee is vergund. De Afdeling heeft dat eerder bevestigd.
3. Het bestuursrecht kent geen verjaring
In deze zaak ging het om een situatie die volgens luchtfoto's al sinds circa 2012 bestond, veertien jaar. Toch kon de gemeente nog steeds handhaven.
Vergunninghistorie hoort bij de due diligence
De vergunninghistorie van een pand hoort tot de due diligence bij aankoop. Niet als nice to know.
Pand op het oog, of een handhavingsbrief ontvangen?
Ik help vastgoedeigenaren en beleggers om vóór de aankoop de vergunde situatie van een pand in beeld te krijgen. In een Juridische Vastgoedscan leg ik het bouwarchief naast de feitelijke situatie en zie je wat wel en niet is vergund. Ligt er al een voornemen tot handhaving of een last onder dwangsom, dan beoordeel ik in een Procesadvies of het besluit standhoudt en wat je ertegen kunt doen.