Extra kamers in een vergund kamerverhuurpand in Maastricht: geldt het afstandscriterium?

Ja. Wie in Maastricht kamers toevoegt aan een pand dat al vergund kamergewijs wordt verhuurd, moet aan het afstandscriterium uit de Uitvoeringsregels woningsplitsing en woningomzetting voldoen, net als bij een nieuw kamerverhuurpand. Dat oordeelde de rechtbank Limburg op 1 september 2026 (ECLI:NL:RBLIM:2026:9412), tegen de uitleg van de gemeente Maastricht in. Voldoe je niet aan de afstandseis, dan is je aanvraag niet kansloos, maar dan moet de gemeente uitdrukkelijk en gemotiveerd van haar beleid afwijken.

Hoe het afstandscriterium bij kamerverhuur in Maastricht werkt

Het afstandscriterium is de regel in de Maastrichtse uitvoeringsregels die bepaalt hoeveel panden of woningen zonder kamerverhuur er minimaal tussen twee kamerverhuurpanden moeten liggen. Kamerverhuur past in Maastricht niet in de woonbestemming. Het facetbestemmingsplan Woningsplitsing en woningomzetting verbiedt woningomzetting op gronden met de bestemming wonen (artikel 4). Wil je toch kamers verhuren, dan heb je een omgevingsvergunning nodig om van dat verbod af te wijken. De gemeente toetst die aanvraag aan haar beleidsregels, de Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en kleinschalige herbestemming.

Daarin staat het afstandscriterium. Artikel B 2.1: tussen twee panden met kamergewijze verhuur liggen minimaal vier panden zonder kamergewijze verhuur. Artikel B 2.2, voor woongebouwen met zes of meer woningen: tussen twee woningen met kamergewijze verhuur liggen minimaal twee woningen. Het criterium geldt niet als de woningomzetting aantoonbaar al bestond op de peildatum 21 mei 2013.

De gemeente vond dat het criterium alleen nieuwe kamerverhuurpanden moet weren en niet geldt bij extra kamers in een pand dat al vergund is. De rechtbank keek naar de tekst. Artikel 1.8 van het facetbestemmingsplan verstaat onder woningomzetting ook het toevoegen van wooneenheden aan bestaande gevallen van woningomzetting. Drie kamers erbij is dus woningomzetting en daarop is het afstandscriterium van toepassing. Wat de gemeente met haar beleidsregel bedoelde, doet daar niet aan af; had zij het criterium alleen voor nieuwe omzettingen willen laten gelden, dan had zij dat in de uitvoeringsregels moeten opschrijven.

Wat er in deze zaak gebeurde

Het pand wordt sinds 1990 kamergewijs verhuurd aan studenten en is in 2001 vergund voor zeven kamers. Eind 2022 kreeg het een nieuwe eigenaar, die op 15 juli 2023 een omgevingsvergunning aanvroeg om uit te breiden naar tien kamers. De gemeente verleende die vergunning op 22 december 2023 en verklaarde het bezwaar van twee omwonenden op 19 maart 2024 ongegrond. Omdat het pand grenst aan een ander kamerverhuurpand, was aan de afstandseisen niet voldaan. De omwonenden gingen in beroep.

De rechtbank gaf hen gelijk: de vergunning was in strijd met het afstandscriterium verleend. En toch houdt de eigenaar zijn vergunning.

Niet kansloos: de afwijking van artikel 4:84 Awb

Een beleidsregel is geen wet. Artikel 4:84 Awb verplicht de gemeente om volgens haar beleid te handelen, tenzij dat voor een belanghebbende gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot het doel van de beleidsregel. Van een beleidsregel kan de gemeente dus gemotiveerd afwijken.

Die motivering trof de rechtbank al aan in het verweerschrift, op de zitting en eigenlijk ook in de besluiten zelf. Het ging om drie kamers erbij bij verhuur die al sinds 1990 bestaat, de toevoeging maakte de huurprijs per kamer lager en de aanvraag voldeed aan alle overige eisen: het gemeentelijk woningbouwprogramma, een opslag voor huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m² per kamer, de minimale oppervlakten en de parkeernorm met inpandige fietsenstalling. Weigeren alleen vanwege de afstandseis zou dan onevenredig zijn. Daarom liet de rechtbank de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand (artikel 8:72, derde lid, Awb): de vergunning blijft.

De gemeente nam, in de woorden van de rechtbank, de verkeerde afslag. Zij had niet moeten betogen dat het beleid niet gold, maar had moeten vaststellen dat het beleid gold en dat zij er in dit geval van afweek. Deze eigenaar had het geluk dat de motivering al in het dossier lag. Was dat anders geweest, dan was hij ruim drie jaar na zijn aanvraag terug bij de gemeente geweest.

De les voor wie nu wil uitbreiden en niet aan de afstandseis voldoet: vraag in je aanvraag om een uitdrukkelijke afwijking van het afstandscriterium en draag de bijzondere omstandigheden zelf aan. Hoe lang de verhuur al bestaat, hoeveel kamers erbij komen, wat het doet met de huurprijs en of je aan alle overige eisen voldoet. Dat is sterker dan betogen dat het criterium niet voor jou geldt.

Stel: jouw pand

Stel, je hebt in Maastricht een pand met vijf vergunde kamers, het buurpand verhuurt ook kamers en je wilt er twee bij. Aan artikel B 2.1 voldoe je dan niet en de uitzondering van 21 mei 2013 geldt niet voor kamers die er toen nog niet waren. Wat je wel kunt doen, is de aanvraag zo inrichten dat de gemeente kan afwijken: de bestaande verhuur, de beperkte omvang van de uitbreiding, het effect op de huurprijs en het bewijs dat je aan afval, oppervlakte en fietsenstalling voldoet. Zonder die onderbouwing geef je de gemeente niets om de afwijking op te baseren en de buren alles om bezwaar te maken.

Voor wie verandert er niets en waar liggen de grenzen

Voldoe je aan artikel B 2.1 en B 2.2, dan is het afstandscriterium geen obstakel. De overige eisen uit de uitvoeringsregels gelden dan nog steeds.

De uitzondering van 21 mei 2013 beschermt de woningomzetting die op die datum bestond, niet een latere uitbreiding daarvan.

Deze aanvraag dateert van vóór 1 januari 2024 en is daarom nog onder de Wabo beoordeeld. Voor nieuwe aanvragen geldt de Omgevingswet: het facetbestemmingsplan maakt deel uit van het tijdelijke omgevingsplan en de afwijking loopt via een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De uitvoeringsregels zijn sinds deze aanvraag vernieuwd (de versie die op 9 januari 2024 in werking trad), maar het afstandscriterium in B 2.1 en B 2.2 en de peildatum 21 mei 2013 staan er ongewijzigd in.

Tegen de uitspraak stond zes weken hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State; of een van de partijen die stap heeft gezet, is mij niet bekend. Maastricht herijkt in 2027 haar beleid voor woningsplitsing en woningomzetting. Tot die tijd geldt de tekst van de uitvoeringsregels zoals hij er nu staat.

Veelgestelde vragen

Ik heb al een vergund kamerverhuurpand in Maastricht en wil er kamers aan toevoegen. Geldt het afstandscriterium dan ook?

Ja. Het toevoegen van wooneenheden aan een bestaand geval van woningomzetting is volgens artikel 1.8 van het facetbestemmingsplan zelf woningomzetting. De afstandseisen uit artikel B 2.1 en B 2.2 van de uitvoeringsregels gelden daarom ook bij extra kamers in een pand dat al kamergewijs wordt verhuurd (rechtbank Limburg 1 september 2026, ECLI:NL:RBLIM:2026:9412).

Mijn kamerverhuur bestaat al sinds 1990. Val ik onder de uitzondering voor situaties van vóór 21 mei 2013?

Niet voor een uitbreiding. De uitvoeringsregels van de gemeente Maastricht maken een uitzondering voor de woningomzetting die op 21 mei 2013 aantoonbaar bestond. Een uitbreiding die later wordt aangevraagd, bestond op die datum niet, ook al is de verhuur zelf ouder en al eerder vergund (rechtbank Limburg 1 september 2026, ECLI:NL:RBLIM:2026:9412).

Voldoe ik niet aan het afstandscriterium, is mijn aanvraag dan kansloos?

Nee. De gemeente kan op grond van artikel 4:84 Awb van haar beleidsregel afwijken als toepassing onevenredige gevolgen heeft. Dat vraagt een uitdrukkelijke, gemotiveerde beslissing. De rechtbank Limburg liet om die reden op 1 september 2026 een Maastrichtse vergunning voor drie extra kamers in stand, hoewel aan het afstandscriterium niet was voldaan. Vraag daar in je aanvraag om en lever de omstandigheden aan die de afwijking dragen.

Wat is het afstandscriterium bij kamerverhuur in Maastricht?

Artikel B 2.1 van de uitvoeringsregels: tussen twee panden met kamergewijze verhuur liggen minimaal vier panden zonder kamergewijze verhuur. Artikel B 2.2, voor woongebouwen met zes of meer woningen: tussen twee woningen met kamergewijze verhuur liggen minimaal twee woningen.

Geldt deze uitspraak ook onder de Omgevingswet?

De zaak is onder de Wabo beoordeeld omdat de aanvraag van vóór 1 januari 2024 dateert. Het facetbestemmingsplan en de uitvoeringsregels gelden onder de Omgevingswet nog steeds. De kern van de uitspraak, dat de tekst van een beleidsregel boven de bedoeling gaat en dat afwijken alleen gemotiveerd kan, geldt ook voor nieuwe aanvragen.

Bronnen

• Rechtbank Limburg 1 september 2026, ECLI:NL:RBLIM:2026:9412
• Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en kleinschalige herbestemming, gemeente Maastricht
• Facetbestemmingsplan Woningsplitsing en woningomzetting, gemeente Maastricht
• Artikel 4:84 Algemene wet bestuursrecht
• Eerder op deze site: Welke vergunningen heb je nodig bij kamerverhuur?
• Gratis gids: Vergunningen bij de aankoop van een beleggingspand

Ranka Timmers, Ik adviseer en procedeer over vergunningen en handhaving, voor wie vastgoed bezit, koopt, verhuurt, bouwt, exploiteert of beheert.