Gemeente wijst je (concept)vergunningsaanvraag af: wat nu?
Door Ranka Timmers
Gisteren zat ik bij een cliënt die een negatief standpunt had gekregen op een conceptaanvraag voor een uitbouw. Volgens de gemeente paste het plan niet binnen het stedenbouwkundig beeld.
Cliënt twijfelde aan die redenering. En terecht. Want termen als "past niet binnen het beeld" klinken duidelijk, maar zijn juridisch lang niet altijd zo zwart-wit als ze worden gebracht.
Waar is het oordeel op gebaseerd?
Waar is dat oordeel precies op gebaseerd? Wat staat er in het omgevingsplan? Welk beleid wordt toegepast? Is er vergelijkbare bebouwing in de omgeving? En hoeveel beoordelingsruimte heeft de gemeente hier eigenlijk?
In plaats van direct alle plannen en tekeningen aan te passen of een vergunningstraject te starten zonder strategie, koos cliënt ervoor om eerst te laten beoordelen hoe sterk het standpunt van de gemeente daadwerkelijk was.
Dat is vaak verstandiger dan óf direct een aanvraag indienen en procederen óf te snel opgeven.
Zekerheid vóór de procedure
Vaak willen ondernemers en particulieren vooral zekerheid dat alles is geprobeerd wat juridisch en strategisch haalbaar is. Zonder direct verzeild te raken in langdurige en kostbare procedures.
Juist daarom is advies aan de voorkant, nog voordat je in een juridische procedure zit, zo relevant.
Tussenstation of eindstation
Een eerste "nee" van de gemeente hoeft namelijk niet altijd het eindstation te zijn. Soms is het een terechte blokkade. Soms zit er wel degelijk ruimte in het beleid, de motivering of de manier waarop het plan is ingestoken.
Maar dat verschil moet je wel kunnen beoordelen.
Een second opinion op het standpunt van de gemeente
Ik help vastgoedeigenaren, beleggers en ondernemers met dit soort trajecten. Heb je een negatief standpunt, een afwijzing of een weigering van de gemeente gekregen en wil je weten of daar iets tegenin te brengen is, dan beoordeel ik dat in een Second Opinion Gemeente. Je krijgt een onderbouwd oordeel over de sterkte van het gemeentelijke standpunt en over wat de kansrijke vervolgstappen zijn: aanpassen, opnieuw insteken, procederen of stoppen. Wil je eerst sparren over je situatie, dan kan dat