Opkoopbescherming Maastricht 2026: prijsgrens omlaag, kamerverhuurbepaling onduidelijk
Door Ranka Timmers
Vastgoedbeleggers in Maastricht opgelet! Op 22 september stemt de raad over de nieuwe Huisvestingsverordening 2026. Wat er verandert en wat mij opvalt (deel I: opkoopbescherming):
Dit verandert er aan de opkoopbescherming
De prijsgrens van de opkoopbescherming gaat van € 418.000 naar € 330.000 WOZ. Het schaarsteonderzoek van Stec toont schaarste aan tot € 330.000; daarboven ontbreekt de wettelijke noodzaak. Het segment daartussen komt dus vrij voor verhuur. De jaarlijkse indexering vervalt. De verordening geldt twee jaar, tot eind 2028, en wordt in 2027 alweer herzien.
Binnen de opkoopbescherming komt een nieuwe vergunninggrond voor woningen die minimaal drie jaar verhuurd zijn geweest en maximaal een jaar leegstaan (artikel 3.3 lid 2 sub i). Dat liep tot nu toe via een ontheffing op de hardheidsclausule.
De hospitagrond verdwijnt. volgens de gemeente is voor hospitaverhuur geen verhuurvergunning opkoopbescherming meer nodig.
Wat mij opvalt
Artikel 3.1 lid 2 onder b sub 3 brengt woningen die geheel leeg worden geleverd maar een kamerverhuurvergunning hebben, onder het werkingsgebied van de opkoopbescherming. Over die bepaling zeggen de stukken twee verschillende dingen.
De artikelsgewijze toelichting zegt: de bepaling voorkomt dat de maatregel wordt ontweken door een woning kort voor de verkoop te verhuren. In de beantwoording van de technische vragen van de Partij voor de Dieren (1 september) zegt het college het tegenovergestelde: de bepaling is toegevoegd om te borgen dat bestaande, legale kamerverhuurpanden bij verkoop kunnen blijven functioneren als kamerverhuurpand.
De regeltekst ondersteunt alleen de toelichting, niet de beantwoording van het college. De bepaling staat in artikel 3.1, dat bepaalt welke woningen onder de opkoopbescherming vallen en niet in artikel 3.3, dat de vergunninggronden bevat. Een kamerverhuurpand dat aan sub 3 voldoet, valt dus onder het verhuurverbod. Een vergunninggrond voor kamerverhuur is er niet. De enige grond die in de buurt komt, sub i, vraagt drie jaar aantoonbare verhuur en is geschreven op een woning voor één huishouden.
Wie een leeg kamerverhuurpand onder € 330.000 koopt, heeft dus vier jaar een verhuurverbod. Tenzij de gemeente het anders bedoelt, maar dat staat er dan niet. Die onduidelijkheid hoort niet in een verordening met boetes van € 22.500. Op 22 september kan de raad dat nog rechtzetten.
Wat ik beleggers in Maastricht adviseer
- Koop kamerverhuurpanden in verhuurde staat, met huurders die er aantoonbaar minimaal zes maanden zitten. Dan valt het pand buiten het werkingsgebied.
- Vraag bij een leeg geleverd pand vóór de koop een schriftelijk standpunt van team Wonen en neem een ontbindende voorwaarde op.
- Toets de WOZ-waarde op de leveringsdatum, niet de koopsom. Dat gaat nog steeds het vaakst mis.
Vragen over uw portefeuille in Maastricht? Stuur me een bericht.