Onderschat jij het risico van opkoopbescherming? Dat kan leiden tot hoge boetes en een verhuurverbod
Door Ranka Timmers
Sinds 2022 geldt in veel gemeenten een opkoopbescherming. Dat betekent dat koopwoningen tot een bepaalde WOZ-waarde gedurende vier jaar na aankoop niet mogen worden verhuurd, tenzij in specifieke uitzonderingsgevallen een verhuurvergunning wordt verleend.
Inmiddels zijn er diverse uitspraken gedaan over de opkoopbescherming. Een aantal lessen uit recente uitspraken (2025–2026):
"In gebruik gegeven" telt, ook zonder huur
Een vriendendienst, gratis onderdak voor personeel, of tijdelijk een hulpbehoevende kennis een plek bieden: allemaal overtreding van artikel 41 Huisvestingswet. De wet eist geen huurbetaling en "geen oogmerk om huisjesmelker te zijn".
(Rb. Den Haag 07-10-2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:24540 + Rb. Midden-Nederland 19-03-2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:1079)
Dit is een les die veel eigenaren verrast. Men denkt dat er pas sprake is van een overtreding als er geld wordt betaald. Maar de wet kijkt naar het feitelijke gebruik: wordt de woning door een ander bewoond? Dan gelden de regels.
Bedrijfsmatig verhuurd = dubbele boete
Vier panden bezitten waarvan drie commercieel verhuurd? Dan word je als bedrijfsmatig aangemerkt. De boete wordt verdubbeld — in deze zaak van € 10.000 naar € 20.000 — op basis van de tabel in de Huisvestingsverordening.
(Rb. Den Haag 27-03-2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:5230)
Het onderscheid tussen een particuliere verhuurder en een bedrijfsmatige exploitant is niet altijd even scherp. Toch heeft het grote gevolgen voor de hoogte van de sanctie. Heb je meerdere panden? Dan loopt de kans op kwalificatie als bedrijfsmatige verhuurder snel op.
Verhuur via een tussenppartij telt ook
Verhuur aan de werkgever, die de woning gebruikt voor huisvesting van zijn werknemers? Ook dit valt onder het verbod. Het enkele in gebruik geven van de woning is voldoende om van een overtreding te spreken. Constructies via BV's of derden bieden geen bescherming tegen handhaving.
(Rb. Rotterdam 03-02-2026, ECLI:NL:RBROT:2026:774)
Dit arrest maakt duidelijk dat gemeenten door juridische constructies heen kijken. De feitelijke situatie telt: wie woont er in de woning, en is dat iemand anders dan de eigenaar? Zo ja, dan is er mogelijk sprake van verhuur in de zin van de wet.
"Onlosmakelijk deel van bedrijfsruimte" wordt streng getoetst
Een woning boven een winkel met een eigen voordeur, eigen huisnummer en aparte WOZ-beschikking? Géén onlosmakelijke verbondenheid, dus géén uitzondering. Alleen bij echte bouwkundige of functionele afhankelijkheid wordt de uitzondering gehonoreerd.
(Rb. Rotterdam 25-03-2026, ECLI:NL:RBROT:2026:4072)
De uitzondering voor woningen die onlosmakelijk verbonden zijn met een bedrijfsruimte, wordt door rechters eng uitgelegd. Een aparte entree of eigen adres is voldoende reden om de uitzondering te weigeren.
Wat dit betekent in de praktijk
De opkoopbescherming is geen administratieve formaliteit. Het is een regeling die actief wordt gehandhaafd, met aanzienlijke financiële gevolgen voor eigenaren die de regels — bewust of onbewust — overtreden.
Controleer vóór aankoop én vóór verhuur:
- Of opkoopbescherming van toepassing is op het pand
- Of er een uitzondering geldt voor jouw situatie
- Of een verhuurvergunning juridisch haalbaar is
Achteraf repareren is vaak kostbaar. Boetes kunnen — afhankelijk van de gemeente — oplopen tot € 22.500 per overtreding, € 90.000 bij herhaling en zelfs het dubbele bij bedrijfsmatige exploitatie.
Heb je twijfels over jouw situatie? Laat het vooraf checken. Dan weet je waar je aan toe bent.