Handhaving woningverhuur Den Haag: wat 485 dossiers laten zien
Door Ranka Timmers
Wie mijn blogs leest, leest vooral een "pas op-verhaal". Dat komt omdat ik jurist ben en dus opgeleid om je voor elk mogelijk risico te behoeden. Vermoeiend, zul je denken? Vraag dat maar eens na bij mijn vriend ;-)
Maar als jurist ben ik ook getraind om zo min mogelijk aan te nemen en uit te gaan van feiten. Om aan die feiten te komen deed ik een paar maanden geleden een Woo-verzoek bij de gemeente Den Haag om informatie openbaar te krijgen. Niet om ambtenaren te belasten, maar om data te verzamelen. Daarover schreef ik eerder een bijdrage.
Inmiddels heb ik het besluit binnen, maar eerst wat context.
Ik vroeg om alle handhavingszaken tussen 2020 en 2026 rond woongerelateerde vergunningen. Opkoopbescherming, verhuurvergunningen, huisvestingsvergunningen, woningsplitsing, kamerverhuur, vakantieverhuur, tijdelijke verhuur. Inclusief de bezwaarbesluiten, de commissieadviezen, niet-gepubliceerde rechtbankuitspraken en de interne handhavingsstrategieën.
Dat was, achteraf gezien, veel.
Hoe veel bleek uit de eerste inventarisatie. Alleen al op de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening telde Den Haag in 2025 ruim 150 handhavingsdossiers. Rond vergunde kamerverhuur meer dan 160. En dan waren de andere categorieën die ik had opgevraagd nog niet eens meegeteld.
Ruim 310 dossiers, in één jaar, op twee onderdelen.
Na overleg bracht ik het verzoek terug tot 2025 en drie regelingen. Per regeling het eerst en het laatst geregistreerde dossier per maand. Alleen primaire besluiten, beslissingen op bezwaar en uitspraken. Waarschuwingen vielen er expliciet buiten.
Wat ik terugkreeg: 84 documenten, 485 pagina's, ongeveer 48 zaken.
Wat het totaal over 2025 is, op basis van mijn oorspronkelijke uitgebreide verzoek, weet ik nog niet. Het Jaarverslag VTH 2025, dat verslag doet van de totale handhavingscijfers, is nog niet gereed. Dat kan even duren: het jaarverslag over 2024 is pas begin dit jaar vastgesteld en dat van 2023 pas in 2025.
De voglende vier dingen vielen me op:
𝟭. 𝗗𝗶𝘁 𝗹𝗮𝗴 𝗲𝗿 𝗼𝗽 𝘁𝗮𝗳𝗲𝗹:
17 zaken Wet goed verhuurderschap. Verhuur van een hele, zelfstandige woning zonder verhuurvergunning, met te hoge huur of gebrekkige informatie aan de huurder;
13 zaken onvergunde kamergewijze bewoning;
9 zaken opkoopbescherming. Een gekochte woning die binnen de beschermingstermijn toch werd verhuurd. Vaak aan een gezin;
8 zaken verhuur zonder huisvestingsvergunning;
1 zaak woningonttrekking.
Over de verhouding tussen die categorieën zeg ik bewust niets. Ik kreeg per categorie het eerst en laatst geregistreerde dossier per maand. De aantallen zeggen dus meer over mijn verzoek dan over de praktijk.
𝟮. 𝗪𝗲𝗹𝗸𝗲 𝗶𝗻𝘀𝘁𝗿𝘂𝗺𝗲𝗻𝘁𝗲𝗻 𝘄𝗼𝗿𝗱𝗲𝗻 𝗶𝗻𝗴𝗲𝘇𝗲𝘁
Circa 35 lasten onder dwangsom. Dat is verreweg het meest gebruikte instrument in deze dossiers. In één dossier over huisvesting van arbeidsmigranten werd zowel een eerste als een tweede last opgelegd.
Circa 16 bestuurlijke boetes. Bij verhuur zonder huisvestingsvergunning meestal tussen de €5.000 en €10.000. Bij opkoopbescherming tot €40.000 als er bedrijfsmatig werd verhuurd. Eén boete van €10.000 onder de Wet goed verhuurderschap.
Daarnaast één invorderingsbeschikking, waarbij een verbeurde dwangsom van €5.000 daadwerkelijk werd ingevorderd. En één intrekkingsbesluit, omdat de woning inmiddels leegstond.
De aantallen tellen niet zuiver op tot 48. De gemeente stapelt soms: in enkele zaken kreeg dezelfde overtreder zowel een last als een boete. En omdat alle kenmerken en adressen zijn weggelakt, is niet elke boete of last met zekerheid aan één adres te koppelen.
𝟯. 𝟮𝟴𝟯 𝗮𝗱𝗿𝗲𝘀𝘀𝗲𝗻 𝗴𝗲𝗰𝗼𝗻𝘁𝗿𝗼𝗹𝗲𝗲𝗿𝗱, 𝟭𝟭𝟴 𝗻𝗶𝗲𝘁 𝗶𝗻 𝗼𝗿𝗱𝗲
Den Haag onderzocht in 2025 283 kamerverhuuradressen. Bij 118 daarvan was iets niet in orde. Dat is ruim 40 procent van wat ze bekeken.
En toch zijn er in die 118 gevallen geen primaire handhavingsbesluiten genomen. Dat team werkt volgens de gemeente vooral met waarschuwingen.
Er wordt daar dus geconstateerd, maar nog niet doorgepakt. Dat zal mogelijk te maken hebben met de escalatieladder.
𝟰. 𝗕𝗲𝘇𝘄𝗮𝗮𝗿 𝗹𝗲𝘃𝗲𝗿𝗱𝗲 𝗶𝗻 𝗱𝗲𝘇𝗲 𝗱𝗼𝘀𝘀𝗶𝗲𝗿𝘀 𝘄𝗲𝗶𝗻𝗶𝗴 𝗼𝗽
Van de drie afgeronde bezwaarzaken werd er geen enkele gegrond verklaard. Geen enkele van deze zaken haalde de rechter. De gemeente handhaaft en motiveert dat consequent met de beginselplicht tot handhaving.
Dat wil niet zeggen dat bezwaar maken geen zin heeft. Kijk naar de recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam over een boete van €25.000 wegens een te hoge huurprijs. De rechtbank vond dat de gemeente onvoldoende had gemotiveerd waarom direct een hoge boete werd opgelegd in plaats van eerst een herstelmaatregel, en te weinig had gekeken naar de omstandigheden van deze verhuurder.
Andere gemeente en ander (handhavings)beleid, aar het laat zien dat het loont om te toetsen of de gemeente haar keuze goed heeft onderbouwd.
Wat de dossiers vooral laten zien: als het besluit er ligt, ligt het standpunt van de gemeente al vast. Vanaf dat moment ben jij degene die moet aantonen dat het anders zit. Dat kost tijd en geld en de uitkomst is onzeker.
De ruimte zit eerder. Vóór je koopt, splitst of gaat verhuren. Dat is het moment waarop je nog kunt sturen.
Alleen is dat vooraf beoordelen vaak lastiger dan het klinkt. Alleen in Den Haag al gelden er acht verschillende vergunningen voor woningverhuur, van opkoopbescherming en verhuurvergunning tot omzetting, woningvorming en toeristische verhuur. Wat mag, verschilt per wijk. En die wijkindeling verschuift, omdat de gemeente hem periodiek herijkt.
Het beleid vertelt je wat er staat, maar deze handhavingsbesluiten vertellen je hoe de gemeente het beleid leest en toepast. Daar zit precies de reden voor mijn verzoek. Gepubliceerde rechtspraak is slechts het topje van de ijsberg. De meeste zaken halen de rechter nooit en dan blijft onzichtbaar hoe een besluit tot stand is gekomen. Wat er met een zienswijze is gedaan en wat niet. Hoeveel tijd iemand krijgt om de overtreding te beëindigen. Of een verbeurde dwangsom daadwerkelijk wordt ingevorderd. Dat gebeurt achter gesloten deuren.
In deze stukken staat het wel. Alleen worden ze niet standaard openbaar gemaakt. Het jaarverslag VTH over 2025, dat gaat over de totale handhavingscijfers, is er nog niet. Van een gemeente die zoveel van eigenaren vraagt, zou je eigenlijk verwachten dat ze laat zien hoe ze haar eigen regels toepast. Verplicht is het niet. Maar wat mij betreft zou het dat wel moeten zijn. Deze besluiten gaan over de uitleg van regels die voor iedereen gelden. Wat erin staat, is hoe de gemeente haar eigen beleid leest, interpreteert en op casusniveau toepast en dat is waardevolle informatie voor een eigenaar om het vooraf goed te doen. Geanonimiseerd publiceren kan gewoon. Bij rechterlijke uitspraken doen we niet anders.
Enfin, ik blijf deze dossiers analyseren.