Evaluatie opkoopbescherming: houdt de verordening van jouw gemeente nog stand?

De minister schrijft dat bij veel gemeenten niet valt na te gaan waarom de opkoopbescherming proportioneel is. Is jou in zo'n gemeente een verhuurvergunning geweigerd, dan is die ene zin voorlopig meer waard dan het hele wetsvoorstel.

Wat er op 16 oktober is besloten, en wat niet

Op 16 oktober 2026 stuurde minister Boekholt-O'Sullivan haar reactie op de evaluatie van de opkoopbescherming naar de Kamer. De evaluatie zelf lag daar al sinds 9 juli als bijlage bij de kabinetsreactie op het IBO Huurbeleid. Het coalitieakkoord had de richting al vastgelegd: de regeling "fors in te perken en gerichter te maken, afhankelijk van de evaluatie". De koppen gingen over wat er gaat veranderen: alleen nog inzet voor leefbaarheid, uitsluitend in wijken waar die meer onder druk staat dan elders in de gemeente, met een wettelijke maximale prijsgrens waarvoor zij de gemiddelde WOZ-waarde per gemeente verkent. De minister schaart dat onder het verbeteren van het investeringsklimaat voor private verhuurders. Volgens de minister is de regeling in de huidige marktomstandigheden geen effectief middel meer om de slaagkans van koopstarters te vergroten. De evaluatie ziet de relevantie anno 2026 vooral nog in leefbaarheid en sociale cohesie.

Voor eigenaren en verhuurders is dat voorlopig theorie. De consultatie komt eind dit jaar, de wet op zijn vroegst in 2027 en het overgangsrecht voor de ongeveer 70 bestaande verordeningen moet nog worden verkend. Wie nu koopt in een aangewezen gebied onder de prijsgrens zit vanaf de inschrijving van de akte vier jaar aan het verhuurverbod vast. En wie denkt dat niemand het merkt: een aantal grotere en kleinere gemeenten legt Kadastertransacties standaard naast de Basisregistratie Personen.

Wat de evaluatie vaststelt

Wat nu wel telt, staat in de evaluatie van RIGO en het Kadaster waarop de minister reageert:

• zes gemeenten voerden de regeling in zonder enige onderbouwing;
• 37 van de 72 passen haar op het hele grondgebied toe, elf zonder en twee met een beperkte analyse per wijk;
• zeven van de 47 gemeenten met een eigen prijsgrens hebben die niet of nauwelijks onderbouwd;
• de eerste tien gemeenten die in 2026 moesten herbesluiten, verlengden, meestal stilzwijgend;
• bij gemeenten die vanaf het tweede kwartaal van 2023 invoerden, is geen significant effect op opkoop meer gemeten.

De minister neemt die kritiek over en gaat een stap verder. Zij schrijft dat gemeenten "in veel gevallen niet onderbouwd" hebben waarop een prijsgrens is gebaseerd, dat de onderbouwing op leefbaarheid "zeer beperkt" is en "niet op cijfers gestoeld" en dat de afweging over geschiktheid en proportionaliteit daardoor "niet herleidbaar is".

Waarom de verordening toch geldt, tot ze niet meer geldt

Dat is geen vrijbrief. Een verordening geldt tot een rechter haar buiten toepassing laat. Dat gebeurt niet op grond van een Kamerbrief maar in een procedure over jouw besluit: een weigering, een last onder dwangsom of een boete. Hoe dat eruitziet liet de rechtbank Rotterdam in een Dordtse zaak zien. De opkoopbescherming zelf bleef overeind, maar de invoering zonder overgangstermijn was in strijd met de rechtszekerheid voor wie al had gekocht en pas na de invoering geleverd kreeg. Het college moest alsnog een verhuurvergunning verlenen via de hardheidsclausule (Rb. Rotterdam 16 februari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:1224). Dat is het patroon in de twaalf uitspraken die ik over de opkoopbescherming heb gevonden, allemaal van rechtbanken. In negen hield het besluit van de gemeente stand. De drie die de eigenaar won gingen niet over de vraag of de verordening deugt maar over de rechtszekerheid bij de invoering, de hoogte van de boete en de reikwijdte van het verbod. Voor zover ik zie heeft de Afdeling zich er nog niet over uitgesproken.

Daar mag de gemeente de onderbouwing alsnog aanvullen, maar wat ze aanvult moet de keuze van destijds dragen. Cijfers over de markt van nu zeggen weinig over wat de raad in 2022 kon weten. De gemeenten zeggen in het rapport zelf dat een tweede onderbouwing met cijfers lastig wordt omdat er onder het verbod nauwelijks is opgekocht. Wat je sinds 16 oktober wel hebt is het oordeel van het ministerie zelf over de kwaliteit van die onderbouwing en de bevestiging dat gemeenten de inzet ook nu al per gebied moeten motiveren. Of dat in jouw gemeente opgaat hangt af van wat de raad destijds op papier heeft gezet.

Zes punten waar je nu je voordeel mee doet

1. Heb je een weigering, last of boete: vraag de onderbouwing op voordat je reageert

De onderbouwing van de verordening is openbaar, maar niemand stuurt haar je toe. Ze staat in de toelichting bij de huisvestingsverordening en in het raadsvoorstel waarmee de raad haar vaststelde, met daaronder het onderzoeksrapport van het adviesbureau dat de schaarste of de leefbaarheidsdruk heeft gemeten. Je vindt ze op officielebekendmakingen.nl en in het raadsinformatiesysteem van de gemeente. Ontbreekt het rapport of de ambtelijke nota waarin de prijsgrens is berekend, dan is dat zelf al bruikbaar. De onderbouwing hoort bij de vaststelling openbaar te zijn en wat toen niet is gepubliceerd kan de gemeente later moeilijk als de afweging van destijds presenteren.

Vier signalen dat de onderbouwing dun is:

• De regeling geldt voor de hele gemeente, maar cijfers per wijk ontbreken. De minister bevestigt dat gemeenten de inzet ook nu al per gebied moeten motiveren.
• De prijsgrens volgt een rekenregel zoals de NHG-grens of een percentage van de voorraad zonder dat per segment schaarste is aangetoond. 21 gemeenten volgen de NHG-grens en zeven van de 47 met een eigen grens hebben die niet of nauwelijks onderbouwd.
• Leefbaarheid staat als grond in de verordening, maar er liggen geen cijfers onder. De minister noemt die onderbouwing "zeer beperkt" en "niet op cijfers gestoeld".
• Het raadsvoorstel noemt het waterbedeffect vanuit de buurgemeente als aanleiding. Dat is volgens de wet geen grondslag.

Het moment telt. Een voornemen tot handhaving of een aankondiging van een controle is het moment om de onderbouwing op te vragen en je zienswijze te geven. Bij het besluit zelf heb je zes weken voor bezwaar en heeft de gemeente haar standpunt al ingenomen. Reken daarna niet op de voorzieningenrechter: een voorlopige voorziening houdt een last onder dwangsom niet tegen als het spoedeisend belang ontbreekt (Rb. Den Haag 8 mei 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:9173). De eerste reactie die ik hoor is "dan zal het wel zo zijn". Dat is begrijpelijk, maar het voornemen is het moment waarop je nog kunt sturen.

2. Kijk eerst naar het besluit, dan pas naar de verordening

Tegen de verordening zelf staat geen bezwaar of beroep open. Alles loopt via het besluit dat erop steunt: de weigering, de last of de boete. In die procedure kun je twee soorten gronden aanvoeren. De zware: de bepaling is onverbindend of moet buiten toepassing blijven omdat de onderbouwing van de raad haar niet draagt. De lichte: dit besluit is gebrekkig, los van de vraag of de verordening deugt. Op die lichte grond won Dordrecht: niet de verordening sneuvelde, maar het college moest via de hardheidsclausule alsnog een vergunning verlenen.

41 gemeenten hebben in hun verordening staan dat de vergunning in bijzondere gevallen kan worden verleend als het belang van verhuur zwaarder weegt dan het belang van behoud voor de kopersmarkt. Vijf kennen een algemene hardheidsclausule en dertien een ontheffing. Heeft de gemeente jouw aanvraag geweigerd zonder die afweging zichtbaar te maken, dan is het besluit gebrekkig gemotiveerd, wat je verder ook van de verordening vindt. Zet je belang daarom in de aanvraag zelf op papier met stukken: de renovatie met planning en offertes, de tijdelijke verhuur in afwachting van eigen bewoning, de huisvesting die je bedrijf nodig heeft. De gemeente moet er dan iets mee. Reken er wel op dat een vergunning in tijd beperkt kan zijn: twaalf maanden was genoeg en het college hoefde niet langer te verlenen (Rb. Midden-Nederland 6 november 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:6853). Kent jouw verordening geen van deze clausules, dan blijft alleen de zware grond over: aantonen dat de bepaling zelf onverbindend is of buiten toepassing moet blijven.

3. Koop je nu: reken met de regels van nu, niet met die van 2027

Drie dingen om te controleren vóór het bod.

De grens en het meetmoment. De opkoopbescherming geldt voor woningen met een WOZ-waarde onder de lokale prijsgrens. Verreweg de meeste gemeenten toetsen op de datum van inschrijving van de akte. Een enkele gemeente hanteert een vast peilmoment zoals de WOZ-waarde van 2020 of 2021. Toets dus de WOZ-waarde en niet de koopsom. Vraag ook na welk peilmoment jouw gemeente gebruikt. Het meetmoment is de inschrijving van de akte en niet de koopovereenkomst. Wie in december 2021 tekende en na 1 maart 2022 geleverd kreeg viel in Den Haag onder de regeling en kreeg terecht een last (Rb. Den Haag 13 september 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:16121). In Dordrecht liep dezelfde situatie anders af omdat de rechtbank de invoering zonder overgangstermijn in strijd met de rechtszekerheid achtte en de hardheidsclausule de uitweg bood. Koop je in een gemeente die de regeling nog invoert of wijzigt, leg dan in de koopovereenkomst vast wat er gebeurt als de regels tussen tekenen en leveren veranderen. De grenzen lopen uiteen van onder € 300.000 tot boven € 600.000 (Amsterdam € 623.000, Zeist € 691.000, Terschelling € 703.000). 29 gemeenten indexeren hun eigen grens. Waar dat niet gebeurt groeien woningen door de WOZ-stijging vanzelf de regeling uit en dat merken gemeenten zelf ook op.

De staat bij levering. Een woning die bij levering langer dan zes maanden verhuurd is valt buiten het werkingsgebied. Een woning die vrij van huur en gebruik wordt geleverd valt erbinnen. Eén uitzondering: werd de woning verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming, dan blijft ze aangewezen. Vraag dus niet alleen hoe lang de huurder er zit, maar ook op welke titel.

Wat verhuren is. "In gebruik geven" is al een overtreding, ook zonder huur en ook via een werkgever die er personeel in zet (Rb. Den Haag 7 oktober 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:24540; Rb. Midden-Nederland 19 maart 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:1079). Zonder bijzondere omstandigheden hoeft de gemeente niet van handhaving af te zien (Rb. Rotterdam 3 februari 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:774). De grens ligt bij de hele woning. Het verbod ziet op het verhuren van de woning aan een derde en hospitaverhuur van kamers in een woning waar je zelf woont valt er niet onder (Rb. Midden-Nederland 8 juli 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:4175). Maastricht schrapte de hospitagrond uit de verordening en zegt dat daarvoor geen vergunning meer nodig is.

Het segment boven de lokale prijsgrens is vrij van dit verbod. Het omgevingsplan en de regels voor kamerverhuur blijven gewoon gelden. De gemiddelde WOZ-waarde per gemeente die de minister verkent is vanaf 2027 een rekengrootheid voor je businesscase en geen recht waar je nu op kunt kopen.

4. Ontwikkel je: nieuwbouw valt erbuiten, transformatie niet vanzelf

De wet is verduidelijkt: de opkoopbescherming ziet op bestaande bouw. Een nieuwbouwwoning die je bij oplevering aan een belegger levert valt er niet onder. Wordt ze eerst bewoond en daarna doorverkocht, dan valt ze er wel onder zodra ze tot de aangewezen categorie behoort. De regeling geldt bovendien alleen voor woningen die zijn verkocht na de inwerkingtreding in die gemeente. Leg daarom de inwerkingtredingsdatum van de lokale regeling naast de leveringsdatum van elk pand in je portefeuille.

Koop of transformeer je een winkel- of kantoorpand met woningen erboven en wil je die verhuren, let dan op de wettelijke uitzondering voor woonruimte die onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand (art. 41 lid 3 Huisvestingswet 2014). Voor zulke woonruimte moet de gemeente een verhuurvergunning verlenen. Het woord "onderdeel" wordt alleen streng uitgelegd. Een bovenwoning met een eigen voordeur, een eigen huisnummer en een eigen WOZ-beschikking is volgens de rechtbank Rotterdam geen onderdeel van de winkel eronder maar een zelfstandige woning. De uitzondering gold niet en de eigenaar verloor, al ging het nog maar om een bestuurlijke waarschuwing als eerste trede van de handhaving (Rb. Rotterdam 25 maart 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:4072). De uitzondering werkt dus alleen als woning en bedrijfsruimte bouwkundig of functioneel van elkaar afhankelijk zijn, bijvoorbeeld omdat de woning alleen via de bedrijfsruimte bereikbaar is. Maak je bij de transformatie zelfstandige woningen met een eigen ingang en een eigen adres, dan val je buiten de uitzondering en moet je in je rekensom uitgaan van vier jaar zonder verhuur, tenzij de woning boven de prijsgrens zit.

Daarnaast kennen 59 gemeenten eigen vergunningsgronden. Een deel daarvan ziet op herstructurering, op aankoop door een zorgaanbieder of op huisvesting van personeel van voor de gemeente belangrijke bedrijven. Welke in jouw gemeente gelden lees je in de verordening zelf, want geen twee zijn gelijk. Twee situaties waarin de wet volgens de gemeenten zelf niet helder is: een BV die een woning koopt om te verhuren aan een bloedverwant van een van haar eigenaren en tijdelijke verhuur in afwachting van sloop of renovatie onder de Leegstandwet. Ga er niet van uit dat de familie-uitzondering of een Leegstandwetvergunning je dekt. Vraag het vooraf schriftelijk.

5. Renoveer je een leeg geleverde huurwoning: regel het vooraf

Een woning die jarenlang verhuurd was en leeg wordt geleverd omdat je haar wilt renoveren valt onder het verbod. Op de leveringsdatum is ze vrij van huur en gebruik en de zesmaandenregel helpt alleen wie een woning in verhuurde staat koopt. De evaluatie noemt dit een situatie waarin de regeling niet heeft voorzien. Er is geen jurisprudentie. Een grote gemeente vraagt kopers inmiddels aan te tonen dat de leegstand met een renovatie samenhangt en lang niet alle gemeenten zeggen er streng op te zijn omdat ze de waarde van een gerenoveerde woning zien. Daar kun je niet op bouwen. De onderzoekers vragen het Rijk juist om deze situatie te verduidelijken. Het argument dat je wel hebt: het doel van de regeling is koopwoningen behouden voor eigenaar-bewoners en dat doel is bij een woning die twintig jaar huurwoning was niet in het geding.

Maastricht heeft het geregeld: sinds 2 oktober 2026 kent de verordening een vergunninggrond voor woningen die minimaal drie jaar verhuurd zijn geweest en maximaal een jaar leegstaan (art. 3.3 lid 2 sub i). Elders doe je drie dingen. Vraag vóór de koop een schriftelijk standpunt van de gemeente over jouw situatie. Neem een ontbindende voorwaarde op voor het geval dat standpunt negatief is of uitblijft. En dien je een aanvraag in op grond van de belangenafweging of hardheidsclausule, wijs dan op de Maastrichtse grond als bewijs dat een minder ingrijpend alternatief bestaat. Dat is precies de proportionaliteitsvraag die de minister nu stelt.

6. Herbesluit in jouw gemeente: dat is het moment om mee te praten

Een huisvestingsverordening geldt in beginsel vier jaar. Ongeveer dertig gemeenten die in 2022 invoerden moeten dit jaar opnieuw afwegen, onderbouwen en vaststellen. De rest volgt vanaf 2027. De eerste tien verlengden meestal stilzwijgend, zonder nieuwe afweging of onderbouwing. Een deel van de gemeenten wacht met die keuze op het ministerie. Dat maakt dit het goedkoopste moment van invloed dat een portefeuillehouder heeft. Wat de raad nu op papier zet geldt tot 2030 en loopt dus door de wetswijziging heen, met overgangsrecht dat nog niemand kent.

Volg de raadsagenda van de gemeenten waar je panden hebt. Ligt een ontwerpverordening ter inzage, dien dan een zienswijze in. De raad moet erop reageren. Vraag om wat de minister zelf vraagt: een analyse per wijk, een onderbouwde prijsgrens en bij een leefbaarheidsgrond cijfers die laten zien dat de druk in die wijk hoger is dan elders in de gemeente. Vraag ook om een overgangsbepaling voor wie al heeft getekend maar nog niet geleverd heeft gekregen. Dordrecht laat zien wat het ontbreken ervan de gemeente kost. Wijs op de evaluatie, op de brief van 16 oktober en op Maastricht, dat zijn verordening bewust voor twee jaar vaststelde met een herziening in 2027. Gaat de raad er niet op in, dan staat dat in de nota van beantwoording en die hoort bij het dossier dat je later nodig hebt.

Wil je weten hoe de verordening van jouw gemeente ervoor staat of wat een plan betekent onder de regels van nu, stuur me dan een bericht. Ik zeg je dan of het loont om het standpunt van de gemeente te laten toetsen.

Ik adviseer en procedeer over vergunningen en handhaving, voor wie vastgoed bezit, koopt, verhuurt, bouwt, exploiteert of beheert.

Ranka Timmers
Buro Omgeving & Overheid