Een makelaar regelt de deal. Een notaris regelt de overdracht. Of het gebruik dat jij voor ogen hebt op die locatie is toegestaan, kijkt niemand na.

Ik hoor nog regelmatig dezelfde zin bij de aankoop van een beleggingspand: het wordt al jaren zo verhuurd, dus het zal wel mogen. Dat zegt alleen dat de gemeente er tot nu toe niet naar heeft gekeken.

Deze gids laat in vier stappen zien hoe je het zelf nakijkt voordat je tekent.

Wat er in de gids staat

• Stap 0. Welke openbare bronnen je eerst raadpleegt: Kadaster, BAG, WOZ-loket, monumentenregister.
• Stap 1. Hoe je het omgevingsplan leest in Regels op de Kaart, op welke definities je zoekt en waarom de functie Wonen niet betekent dat kamerverhuur mag.
• Stap 2. Welke gemeentelijke vergunningen er naast het omgevingsplan nodig kunnen zijn, waar je de huisvestingsverordening en de beleidsregels vindt, welke vragen je schriftelijk stelt aan de verkoper en de gemeente, en wanneer een vergunning niet meegaat bij verkoop.
• Stap 3. Wat je uitzoekt als het pand geen vergunning heeft maar al jaren zo wordt gebruikt: de vier vragen voor overgangsrecht, welke stukken je opvraagt, wat als bewijs telt en wanneer legalisatie nog kan.
• Stap 4. Wat je met de uitkomst doet in de koopovereenkomst.

Per stap staat erbij wat het risico is als je het overslaat, met drie recente uitspraken waarin het misging: Tegelen (2026), Velsen (2025) en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (2024).

Met een checklist van tien punten en klikbare links naar alle bronnen.

Voor wie

Beleggers, ontwikkelaars, makelaars, financiers en particulieren die een pand kopen om te verhuren, te splitsen of anders te gebruiken.

Door wie

Ranka Timmers heeft ruim tien jaar ervaring als advocaat, handhavingsjurist en procesmanager in het omgevingsrecht en bestuursrecht. Zij heeft aan alle kanten van de tafel gezeten en helpt nu vastgoedeigenaren en -ondernemers hun weg te vinden in gemeentelijke regels en procedures.